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  和民間借貸一樣，這裡的房子也不再"流動"，在建的項目則像被永遠定格在一次快拍畫面中。

  在鄂爾多斯，由於在較短時間內地產項目集中上馬，許多項目並未走完審批程序，資金來源也並非銀行貸款，而是來自民間借貸。

  除資金、市場需求爛尾樓出現的共性因素外，當地不少房地產項目因未建時即已"售出"，這一罕見特點，也決定著這裡的爛尾，可能面臨更為復雜的困局。

  李姓女子和當地多數購房人一樣，隻要認為地段合適，便會在地產商尚未開工時，便大量投入資金購買房產。而她判斷地段是否合適的標準，現在看來多少有些荒唐。"主要就是聽開發商宣傳，結果呢，現在整個鐵西區都空蕩蕩的，沒有一個地段是合適的。"

  "你得看她有多少房子，如果不夠(償債)，你肯定要先要瞭房子，既然開始建瞭，遲早是要建成嘛，總比什麼都沒有要強。"同樣針對前述李姓女子的借貸案，從達拉 特旗趕來的煤販子張某，大聲向其他債權人勸說。而有債權人則質疑他，如果這些未完工的房子一旦抵頂債務，到手之後，這些項目要完工，需要繼續投錢，且有不 少項目至今拖欠施工單位錢，這樣一來，債權人又幾乎是從一個坑跳入另一個坑，且後者更為復雜。

  而在這些停建的、在借貸案中難以抵頂債務的項目中，按照東勝區官員此前接受采訪二胎貸款率利年息缺錢急用哪裡借錢時的判斷，至少過半與借貸危機相關--開發商對購房者提前支付的購房款和融資資金做瞭同樣的手續，這意味著購房者和債權人並無太大區別。

  "正常應該是購房人就是買房子，預付瞭資金是沒有利息吃的，債權人放錢給開發商相當於融資，那是應該有利息的。但是有些項目位置一般，開建以前賣的不好，那就 幹脆也給購房人利息，等於把融資的和購房的兩頭都變成債權人，隻不過約定中購房人最終以房子結算，債權人以資金結算。"當地地產商劉某告訴記者，除瞭少數 有煤炭背景的地產商外，當地多數地產項目都有民間借貸資金。

內容來自sina新聞

  "已經建成的都抵出去瞭，剩下都是沒有建成的，也沒人願意要。"8月的一天，在東勝區辦案中心外，債權人正討論著一起借貸案的處置進展。

  持續傳出的政府接盤聲音，在停工近兩年的當前，開始變得毫無意義，而且即使接盤，許多項目根本不具備被救的理由。

  由於當地地產多數具有民間借貸的血脈，且當前借貸危機正在膠著狀態，已建成的房子不再流通，而未建成的則更難以復工。像一種輪回或諷刺，當初那些尚未開建就 購買、或融資的人們，現在則統一以債權人的身份，面臨著要房子或繼續等待的困局，而這些房子則面臨著不知何時建好的不確定性。

  而8月記者在東勝區統計局官員處獲得的說法是，目前當地官方認為停工一年以上的大概接近一半。

  "這個報道在鄂爾多斯不少人看來，好像那種政府救市傳說一樣，又是眼 前一亮，認為這裡的問題可能不像想象的那麼嚴重。但實際是，他們所說的那三種數據，在鄂爾多斯是沒有多大意義的。"前述地產商分析稱，由於當地許多地產根 本就沒有手續，自然其相應的數據也不存在於官方數據庫中，所以基於此進行的任何推演都不具備實際意義。

  2012 年底，鄂爾多斯的房價真的降瞭，標志性的變化是康巴什人工湖對岸的"公務員小區"，由過去近萬元變為三四千元。2011年末，曾有媒體一度報道當地樓價已 經跌至三折，但事實上當時這一說法僅僅存在於網帖裡。當時交易量猛跌，但彼時價格依然堅挺，甚至在今天，也有不少項目並未降價--因為即使降價，也同樣沒 有交易量。

  以東勝區的"方圓一廈"為 例，這個曾經的鄂爾多斯第一高樓在2011年秋天停建時，隻剩一兩個月即可完工，但之後卻再未復工，迄今已停工兩年。開發商劉建強亦因深陷借貸危機而被警 方監事居住。當初的購房者曾一度將該項目的房價炒至每平米10萬元，但在停工後，有購房者要求退房，而債權人也對以房抵債持觀望態度。

  "但凡停工的，九成都和民間借貸有關系！而且關系不小！民間借貸資金就是鄂爾多斯房地產的血脈，而且還是個染瞭病毒的血脈。"在劉某看來，還有一些細節，讓地 產與民間借貸的關系變得更加復雜。比如許多地產商最初是把融資和購房兩種資金區分開來的，並設不同部門，但實際運作中，有時業務員為瞭拿到更高提成，會有 意勸導人們做出復雜的選擇，比如既放貸又購房，或者將購房資金聚集到一定數額後以放貸資金入賬。

  據一位曾在7月份耗時一周驅車走遍全市在建項目的地產商估計，目前鄂爾多斯所有在建項目中，起碼有六成項目在過去一年多時間裡都在停工。"當然，偶爾喊幾個工人做一做防水，搞一下小動作的不算復工。"

  在以往的抵頂中，由於負債一方資不抵債，完工的房子往往以高於市場價進行抵頂債務，同樣的情況也出現在未完工的房子中。這種"升值"在各方看來都毫無意義。

  2011年末時，東勝區政府即已討論政府接盤部分地產的可能性，比如購買部分地產做經濟適用房，甚至將部分高檔地產接手後作為將來安置外來高端人才的儲備房。

  事實上，除瞭媒體廣泛報道的鐵西區和康巴什新區外，還有大量停工項目矗立在東勝區周邊的銅川鎮等地。這些或集中或散落的半成品建築，與建成卻空無一人的建築相映成趣。一年半前，一傢外國電視臺曾以此為背景，拍攝滑板紀錄片受到網友熱贊。

  "鄂爾多斯將是世界上最大的放鴿子基地，建成的房子是鴿子冬天的窩，沒建成的，有窟窿眼兒的，是夏天的窩。到時候全世界人民都可以來這放鴿子。"這是鄂爾多斯當前最熱門的冷笑話。

  市場困局

  借貸血脈

  拿大量空房和未完工的房子養鴿子，成就世界上最大"放鴿子"基地--這是今年鄂爾多斯新的冷笑話。這裡的房子不再"流動"，在建的項目則像被定格在照片中。

  "如果他們這樣做，那就徹底爛尾瞭，如果一個在建項目分割給一堆債權人，你覺得這幫人能把樓建完？這些人下面還有更多二級債權人，他們繼續分割，到時候可能上 百個債權人拿下一個爛尾樓，然後每個人給自己的鴿子窩寫上名銀行信用貸款借款怎麼貸款比較會過件汽車貸款字完事，根本不可能建成瞭。"地產商劉某笑稱，宣揚此舉者旨在化解當前危機，卻沒意識到可能帶 來的更長遠的危機，有點像飲鴆止渴。

  成品降價，半成品的市場則在借貸危機的"抵頂"中出現"升值"。但地產商認為，這種"交易"，隻會讓爛尾更加徹底。

  政府接盤？

  城市擴張大潮下，地產商等不及手續、銀行貸款，而選擇以民間借貸資金來實現"快跑"。

  不過對於媒體之前報道鄂爾多斯樓市"崩盤、八成爛尾"，當地房地產商劉某認為，當前具有很大不確定性，"現在說爛尾不準確，有些是暫停。但如果民間借貸危機 持續，那可能真爛尾瞭。"停建的項目中確實有不少牽涉民間借貸危機，所以爛尾與否，很大程度上將與當地借貸危機處置情況緊密相連。

  "實際上沒有開展，也不敢貿然開展這個計劃，帶給市場的信號會很危險。再說政府也沒錢，銀行是絕對不會介入的。"知情人透露，在2011年末當地政府與各個銀行的探討中，這一計劃遭銀行冷漠對待，至此擱置。

  也是在2011年10月，鄂爾多斯市委市政府曾提出"做大金融總量""設立產業發展扶持基金和鄂爾多斯市城市建設發展基金，推動和支持市內房地產企業進行兼並重組"，但事實上，這三項措施在開發商看來並未起到實際效用。

  當地官方數據顯示，2011年全市房地產竣工面積同比下滑56.5%，而2012年民間借貸危機後，這一數據下滑達99.1%。另外，2012年鄂爾多斯全年竣工面積為433.52萬平方米，但銷售面積僅為232.69萬平方米，房地產銷售竣工比僅為0.54。

  但關於政府接盤的傳說仍在持續出現，給深陷借貸危機的各方帶來短暫安慰。"實際是不可能，許多在建項目既有民間借貸，又拖欠施工方，關系太復雜。另外有些戶 型太大，不符合經濟適用房標準。再說政府哪兒來的錢？"在地產商看來，即使政府出手援救，也會面臨"落水者太多不知先救哪個，能救幾個"的問題。

  記者註意到，自2011年以來，當地公開報道中，並未出現官方明確"救市"的聲音。今年5月份，鄂爾多斯市委書記雲光曾表態稱民生投入隻能增，不能停，更不能減。"今年，我們將在改善和完善民生上，投入100多億元，其中50多億元要直接發放或補貼到百姓身上。"

  民生投入巨大，加之公共項目和負債情況，鄂爾多斯的政府財力似乎很難做出救市之舉，這是當地財政局官員和開發商都提到的觀點。但另一組官方數據顯示，截至 2011年6月，鄂爾多斯市開工建設各類保障性住房60792套，完成自治區下達任務的137%。這一超額被解讀為政府出手購買瞭部分房地產項目，但這一 說法始終未能獲得當地官方證實，而保障性住房建設、回購數據亦再未公開發佈。

  有趣的是，不久前有媒體報道稱，渣打銀行的研究團隊通過對三項公開數據--用土地成交量減去房屋銷售量計算出的房屋庫存水平、可售住宅面積、土地交易量--的分 析發現，盡管很多中小城市房屋銷售復蘇程度弱於大城市，房屋庫存水平似乎也沒有下降，但很多中小城市的房地產開發商正在購入土地，這表明他們仍相對看好房 地產行業的前景。

  《中國經營報》記者從相關知情人士和政府官員處瞭解到，目前已有過半在建地產項目停工滿一年，且仍無任何復工跡象。

鄂爾多斯過半項目停工超過一年 成最大養鴿地

  該案中，李姓女子用大量民間借貸資金，買下東勝鐵西區多個房產，但其中實現交房的占總量不到兩成。在一輪爭搶後，部分債權人以明顯高出市場價的價格用債權拿下現房後，而其他人則猶豫要不要那些正在停工的房產。

  沒有人能夠斷定鄂爾多斯會有多少爛尾項目，但所有人都認為爛尾取決於借貸危機和經濟轉型，前者牽扯資金問題，而後者則決定瞭市場，畢竟在當地人人均多套房的 情況下，如果沒有外來人口前來，這些房產很難再有購買者。而決定人口入住的先決條件是有足夠多的工作機會和吸引力，即經濟轉型。

  對於近日媒體報道鄂爾多斯有意通過人口遷移填充"鬼城"，當地財政局官員告訴記者，這一構想實際早已被多次探討，且早在2007年開始的"生態移民"，已經 將數十萬人口移入城市。"過去的計劃是五年，也就是今年到期，但根據自治區今年的政策，市裡已經在8月之前就決定繼續生態移民。"

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-09-17/10402420479.shtml

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