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評論如何看房企倒閉的多米諾之憂
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??近日，由中國社會科學院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心共同發佈的《住房綠皮書：中國住房發展報告(2014-2015)》預測，2015年一、二線城市房價或將繼續下滑，但有望在下半年逐漸回暖，限購政策有望全面退出，未來一半以上的開發商或將轉行、消失。
??越來越高的負債率、逐漸到期的房地產信托、銀行信貸……都成為目前房地產企業必須面對和解決的資金難題。尤其是一些2009年、2010年進入樓市的小房企，拿地成本高，降價空間小，資金回收慢，資金鏈十分脆弱。加之房地產將迎來銀行還貸和信托還款高峰，許多房地產企業都是硬挺著“求生存”。“能活下去，就是萬幸”。現在，最讓管理層擔心的就是房企因為資金鏈斷裂而出現“破產潮”，以及可能會出現開發商申請破產或者留下“爛尾樓”而跑路的情況。如果出現房企“破產潮”將帶來嚴重後果。
??據不完全統計，僅北京、武漢、四川等三地，過去一年已有上千傢房企從樓市“消失”。雖說在國傢“穩中求進”政策環境下，房企破產的多米諾效應出現的可能性很小，但也不能忽視高存量、高負債重壓之下許多房企生存狀況堪憂，調控重壓之下必然要有部分房企因面臨資金問題在這場“生存之戰”中被淘汰，市場競爭下的優勝劣汰或許才是不可逆轉的自然法則。
??對於未來90%的房地產企業將被淘汰出局，歐陽捷認為有著足夠的數據支撐。他在現場羅列一堆數字推算，2012年全國有8.9萬傢房地產企業，而在房地產市場瘋狂的2013年，全年房地產市場竣工面積為10億平方米，如果按照10萬平方米體量的樓盤計算，僅僅需要1.1萬傢房地產企業就已足夠。
??盡管中國房地產市場化已走過10多年的歷程，但迄今為止還沒有建立起行之有效的消費者保護制度，因此，作為政府主管部門除瞭預警，更應提出有針對性的措施，地方政府除瞭繼續貫徹落實中央的調控政策外，應自主采取多重監管手段。
??此外，作為購房者，購房時應當關心房企資質及其經營情況，購買期房者更應該謹慎。同時，政府主管部門通過數據搜集與分析，可以及時作出反應進行調控，也可以將各種風險信號傳導至社會，及時給廣大購房者以提醒。
??尤其對於中小型房企來說，為瞭生存和發展，往往追求比大型房企更快的增長速度，然而，一旦行業陷入低潮，這樣的房企風險往往最先暴露。“未來90%的房地產企業都必須要淘汰出局。”此前，新城控股集團副總裁歐陽捷在一場地產論壇上悲觀地表示，“至少在未來5年時間裡，房地產投資規模和增速還會繼續下降，新開工面積和土地購置面積也會下降，這是必然的。”
??雖然有瞭法律規定的破產程序，但是由於牽涉到眾多購房者、銀行、建築公司，破產清算如何進行仍需明確。銀行的欠款誰來還，爛尾的樓盤誰來接手，業主的權利如何保障？這些問題處理不好，都將帶來一系列社會問題。因此，如何防止項目因為房企破產而爛尾，影響購房者的權益，從而引發更多的社會問題，將極大地考驗政府的應對能力。
??現在問題是，即使今後的貨幣環境將逐步放松，但開發商的籌資成本仍難下降。
??一方面，政府對於房地產企業的資金流應加強即時管控。如政府可與銀行等金融信貸機構合作，建立對房企的負債情況監測網絡，解決信息不對稱難題。尤其是對那些沒有上市、也沒有銀行信貸的房企，一旦出現異常資金流，就要警惕其暗存的非正常渠道融資風險、資金抽逃風險、資金斷裂風險。
??另一方面，在開發商回籠的預售款中，有必要建立業主保障的保證金，由第三方存管，直至住房安全移交到購房者手中。以資金為房產安全和質量背書，才是解決經濟糾紛、保護弱勢一方的最佳途徑。
??面對可能出現的房企破產危機，各地政府對開發商自有資金實際狀況進行全面調查，對不符合條件的房企黃牌警告乃至直接給紅牌，實現正常有效的劣幣淘汰，不讓那些不具備正常資質的房企魚目混珠、坑害購房者權益，顯然已成當務之急。
內容來自sina新聞
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-01-18/08255962373912624154068.shtml
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